Suprafața reală a apartamentului este mai mare decît cea indicată în contract. Trebuie sau nu achitat excedentul de suprafață ?
Plata pentru metrii pătrați „în plus” în apartamentele de pe piața primară reprezintă o practică obișnuită în construcții. Cumpărătorii se confruntă adesea cu situația când, în momentul recepției, suprafața apartamentului mult așteptat se dovedește a fi mai mare decât cea indicată în contract și vânzătorul solicită plata acestui excedent. În principiu, cerința vânzătorului este legitimă, însă există nuanțe – nu întotdeauna și nu toată suma solicitată de vânzător trebuie achitată.
De ce suprafața reală este mai mare decât cea din contract ?
Cumpărarea unui apartament pe piața primară este diferită de cea de pe piata secundară. Când cumpărați un apartament în construcție, cumpărați un bun viitor, ceva care există doar la nivel de proiect.
Totuși, acest lucru nu înseamnă că constructorii pot schimba suprafața apartamentului, dimensiunea încăperilor, grosimea pereților și înălțimea tavanelor după bunul plac. În timpul procesului de construcție pot apărea și erori greu de influențat, chiar dacă toate regulile în construcție sunt respectate. Astfel că, schimbarea suprafeței apartamentului poate fi determinată de o serie de factori obiectivi.
Suprafețele reale ale apartamentelor sunt stabilite după finalizarea construcției și în baza acestor măsurări se întocmesc actele de predare-primire.
Plafonul de 5 %
De regulă, contractele de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție prevăd că, dacă la finalizarea lucrărilor se constată un excedent de suprafață, cumpărătorul este obligat să o achite. În majoritatea cazurilor cumpărătorii așa și procedează, deși nu întotdeauna acest lucru este necesar.
Articolul 1168 din Codul civil prevede că, ”Dacă, în vînzarea-cumpărarea unui bun imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de măsură, suprafața reală este mai mică decît cea indicată în contract, cumpărătorul poate cere vînzătorului să îi dea suprafața convenită. Atunci cînd cumpărătorul nu cere sau vînzătorul nu poate să transmită această suprafață, cumpărătorul poate obține fie reducerea corespunzătoare a prețului, fie rezoluțiunea vînzării-cumpărării dacă, din cauza diferenței de suprafață, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.
Dacă suprafața reală se dovedește a fi mai mare decît cea stipulată, iar excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul plătește suplimentul de preț corespunzător sau poate declara rezoluțiunea vînzării-cumpărării. Atunci cînd însă excedentul nu depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul nu are dreptul la rezoluțiune, dar nici nu este dator să plătească prețul excedentului”.
Observăm că legiuitorul a stabilit un plafon al excedentului de 5 %, în interiorul căruia cumpărătorul este liberat de obligațiunea unor plăți suplimentare.
De exemplu. Suprafața apartamentului indicată în contractul de vânzare-cumpărare constituie 52 m.p. După finalizarea lucrărilor de construcție și efectuării măsurărilor cadastrale s-a constatat că suprafața reală constituie 53,7 m.p., adică cu 1,7 m.p. mai mult. Pentru a stabili dacă cumpărătorul trebuie sau nu să achite excedentul, urmează de stabilit care este plafonul de 5 % și dacă excedentul depășește sau nu acest plafon. În speță,împărțim suprafața indicată în contract la douăzeci: 52 m.p. / 20 = 2,6 m.p.(suprafața care nu este pasibilă achitării). Respectiv, excedentul de 1,7 m.p. este mai mic decât plafonul de 5 % (2,6 m.p.) și nu trebuie achitat.
Cum poate fi compensată cerința de plată a excedentului de suprafață ?
Dacă aveți dubii că măsurările cadastrale sunt corecte, iar suprafața indicată în planul geometric al apartamentului nu corespunde realității, puteți angaja un specialist autorizat care să efectuieze măsurările cadastrale repetate ale locuinței. La fel, este binevenit să invitați un specialist în construcții pentru a estima calitatea lucrărilor executate. În cazul depistării unor vicii de calitate sau neconcordanțe în măsurări, puteți să înaintați reclamații vânzătorului și, după caz, să probați netemeinicia solicitării sau, după caz, să compensați pretențiile de calitate a lucrărilor cu pretențiile privind achitarea excedentului de suprafață.
Un alt temei, care ar putea scuti cumpărătorul de plata excedentului de suprafață, servește penalitatea datorată de vânzător pentru întârzierea predării apartamentului.
Majoritatea apartamentlor sunt cumpărate de către persoane fizice pentru satisfacerea necesităților de abitație și în acest sens este aplicabil art. 32 din Legea nr. 105 din 13 martie 2003 privind protecția consumatorului, potrivit căruia, (1) Pentru încălcarea termenelor prevăzute la art. 18 alin. (7) şi (20) şi art. 18 1 alin. (1), vînzătorul, prestatorul achită consumatorului pentru fiecare zi (oră, dacă termenul a fost stabilit în ore) depăşită o penalitate în mărime de 1% din preţul produsului, serviciului în vigoare la data examinării reclamaţiei consumatorului. (1 1 ) Cuantumul penalității menționate la alin. (1) nu poate depăși prețul produsului sau prețul unui anumit tip de executare a lucrării/prestării serviciului, sau prețul total al comenzii în cazul în care costul produsului sau al unui anumit tip de executare a lucrării/prestării serviciului nu este determinat de contract.
De reținut că, penalitatea stabilită de Legea privind protecția consumatorului are statut de penalitate legală, iar potrivit art. 952 din Codul civil, penalitatea stabilită de lege nu poate fi exclusă şi nici micşorată anticipat prin acordul părţilor.
Arareori construcțiile sunt executate în termen și conform devizului aprobat. Conștientizând acest lucru, vânzătorii dezvoltatori își stabilesc în contractele de vânzare-cumpărare o penalitate simbolică, descurajând cumpărătorii să-i acționeze în judecată pentru întârzierea termenelor de executare a lucrărilor. De aceea este important de reținut că, în cazul unui litigiu, penalitatea simbolică, stabilită de vânzător în contract, poate fi anulată prin depunerea unei acțiuni în justiție, iar vânzătorul va putea fi obligat la plata penalității stabilite de Legea privind protecția consumatorului.
În rezumat, dacă vânzătorul solicită achitarea excedentului de suprafață – țineți cont de plafonul de 5 %, verificați calitatea lucrărilor și termenul de dare în exploatare a imobilului și în cazul când vânzătorul a comis încălcări, nu ezitați să le reclamați. Negociați, trimiteți reclamații vânzătorului, pe cont propriu sau cu ajutorul unui avocat pentru că, înțelegând caracterul legitim al pretențiilor, vânzătorul va accepta mai ușor o compensare reciprocă decât inițierea unui proces judiciar.