Приобретательная давность как основание возникновения права собственности используется крайне редко, однако, при определённых обстоятельствах, её установление может быть единственным способом узаконивания права на имущество.
Её суть заключается в том, что лицо, владеющее каким-либо имуществом/вещью на протяжении определённого периода времени, может рассчитывать в дальнейшем на признание права собственности на это имущество. Однако на практике не всё так просто, и лицу, желающему стать собственником обладаемой им вещью, необходимо соблюсти некоторые условия.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Институт приобретательной давности позаимствован из римского права (usucapio). В Республике Молдова данное основание приобретения права собственности регулируется Гражданским кодексом, и впервые было введено Законом 1107/2002 года.
На сегодняшний день нельзя назвать институт приобретательной давности распространённым способом приобретения права собственности и причиной тому во многом избыточные требования и жёсткие критерии установленные законом, особенно в отношении недвижимого имущества.
Согласно первоначальной концепции, основным условием приобретательной давности являлось добросовестное и полезное владение чужой движимой/недвижимой вещью, с которым связывалось возникновение права в пользу владельца.
Для приобретения права собственности на основании приобретательной давности необходимо было совокупное выполнение следующих условий:
- владелец вещи должен быть добросовестным;
- владение должно осуществляться в течение 5 лет – в случае движимого и 15 лет – в случае недвижимого имущества;
- владение должно быть полезным.
В отношение недвижимого имущества приобретательная давность не нашло широкого распространения. Основным препятствием являлось то, что недвижимость можно было приобрести в собственность только в тех случаях, если оно не было зарегистрировано в реестре недвижимости. Согласно установившейся судебной практики, информация, содержащаяся в реестре недвижимости, в соответствии со статьей 496 пункт (3) и 503 пункт (1) ГК (в старой редакции) доступен для всех. Поэтому, подразумевалось что, она известно владельцу и, соответственно, владение зарегистрированной недвижимостью квалифицировалась как недобросовестное в свете обращения в суд с целью приобретения недвижимости по приобретательной давности1.
01 марта 2019 вступили в силу изменения к Гражданскому кодексу2 , которые призваны дать новый толчок приобретательной давности, построив ее по отличной концепции.
После внесения изменений, правила приобретательной давности действуют по- разному, в зависимости от того если вещи (вещные права на них) подлежат или нет регистрации в публичном регистре.
Приобретательная давность предстает как способ приобретения права собственности и других основных вещных3 прав путем осуществления непрерывного владения имуществом, на срок и условиях, предусмотренных законом.
На основании приобретательной давности можно приобрести собственность, находящуюся в частной собственности/сфере, независимо от того, его владельцем является государство, административно-территориальная единица, коммерческая компания или физическое лицо.
Вещи, относящиеся к публичной сфере государства или административно- территориальных единиц, не могут быть приобретены таким способом, так как согласно ст. 471, п. 4 Гражданского кодекса они неотчуждаемы4 .
Также в настоящее время на основании приобретательной давности может быть приобретено вещное право на имущество, даже если владелец недобросовестен, а также вопреки записи в публичном реестре о регистрации права собственности.
Другим нововведением является установление более длительных сроков в случае движимых культурных ценностей, где приобретательная давность действует только по истечении 30 лет владения, а если они принадлежат культам или их составным частям, по истечении 75 лет.
В настоящей статье предлагается рассмотреть один из способов приобретательной давности – приобретательную давность права вопреки содержанию публичного реестра.
УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ
Согласно ст. 526 Гражданского кодекса, право собственности на недвижимую или движимую вещь может быть зарегистрировано в реестре недвижимого имущества или в другом правоустанавливающем публичном реестре5 на основании судебного решения, которым установлена приобретательная давность, в пользу владельца на правах собственника, который владел вещью не менее десяти лет, в одном из следующих случаев:
- собственник, зарегистрированный в публичном реестре, умер или, по обстоятельствам, прекратил своё юридическое существование;
- в публичном реестре зарегистрировано заявление об отказе от собственности;
- недвижимая вещь является земельным участком, с постройками или без них, не подвергнутым первичной регистрации в реестре недвижимого имущества.
Приобретателем права собственности по давности владения может стать как физическое, так и юридическое лицо, в том числе государство и территориальные образования6 .
Одним из главных для приобретательной давности является условие о полезности владения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Именно с полезностью законодатель связывает юридические последствия владения чужим имуществом. До тех пор, пока не будет доказано обратное, законом установлена презумпция – владение предполагается полезным (ст. 532 ГК).
Владение не является полезным если оно:
- прерывное (если владелец осуществляет его с ненормальными, с учётом характера вещи, перерывами в течение срока приобретательной давности). Например, владелец осуществлял акты фактического владения (ремонт, оплата коммунальных услуг, налог и пр.) в 2011 г., потом в 2014 г. и под конец в 2021 г. считая что он выполнил условие об осуществлении владения в течении 10 лет. В настоящем примере полезность владения нарушена ввиду ее прерывности7 . По этой причине суд откажет в признании права собственности на основании ст. 526 ГК.
- нарушенное (если владелец приобрёл либо сохраняет владение посредством актов физического или психического насилия).
- тайное (если оно осуществляется таким образом, что не может быть известным). Владение должно осуществляться на глазах у всех, без сокрытия от третьих лиц, в основном от собственника. Не является пороком скрытности, если владелец не осуществлял владение на виду у собственника/наследников, если владелец не знает их личность или местонахождение. Также, владелец не обязан идентифицировать и искать собственника/наследников только для того, чтобы показать им, что он открыто владеет его/их собственностью.
- ненадлежащее (если оно не осуществляется под именем собственника). Согласно смыслу приобретательной давности, лицо должно владеть вещью «как своим собственным». Если владение вещью основано на договоре найма, аренды, пользования, хранения и т.д., тогда в этом случае приобретательная давность не применяется. Однако если, на пример, по истечении срока договора аренды, арендатор по-прежнему владеет имуществом (не в статусе арендатора), его владение переходит из порочного в полезное владение (под именем собственника), при условии, что в договоре указано, что по истечении его срока, договор не пролонгируется автоматически на новый или неопределенный срок.
Как указано в ст. 526 ГК, течение срока необходимого для приобретательной давности, начинается со дня:
- смерти собственника (физического лица);
- прекращения существования собственника (юридического лица);
- со дня регистрации заявления об отказе от собственности.
Если вступление во владение вещью и произошло ранее, оно не будет взято в расчет.
Также необходимо заметить что, согласно ст. 34 (3) Закона № 1125/2002 о введении в действие Гражданского кодекса Республики Молдова, для приобретения права собственности вопреки содержанию публичного реестра на основании ст. 526 ГК, допускается ссылка только на период владения после 1 марта 2011 года. Соответственно 01 марта 2021 исполнились 10 лет и лица соответствующие условиям вышеуказанной статьи ГК, вправе обратиться в суд с подобными ходатайствами о приобретении права собственности.
К примеру, гражданка Х и гражданин У в 1998 году договорились с собственником Z о покупке у него квартиры. Цена за квартиру была оплачена в полном размере, однако сделка не была оформлена документально. Х и У вселились в квартиру и проживают до сих пор. По истечении 21-го года Х и У решили оформить договор купли-продажи на квартиру у нотариуса. Как оказалось, собственник Z умер в 2005 году и заключить договор нет возможности. Для приобретения права собственности на квартиру Х и У обратились в суд с ходатайством о признании права собственности на вышеуказанную квартиру на основании ст. 526 ГК. При расчете срока владения квартирой Х и У указали на период с 1 марта 2011 г. по 01 марта 2021 г 8 .
Приобретательная давность применяется и в отношении сервитутов9 . Согласно ст. 644 (2) ГК, позитивный 10 сервитут может приобретаться вследствие приобретательной давности в порядке, установленном статьей 526, применяемой соответствующим образом.
ОБЪЕДИНЕНИЕ ВЛАДЕНИЙ
Лицо, которое заявляет о давности владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владело лицо, чьим наследником (правопреемником) он является.
Например, отец жил в доме восемь лет, затем после смерти отца сын-наследник прожил в нем четыре года. Таким образом, сын вправе к годам своего владения домом присоединить восемь лет, в течение которых недвижимостью владел отец. Объединений может быть и несколько. В этой части закон не предусматривает каких-либо ограничений.
Для ссылки на владения прежних владельцев должны соблюдаться необходимые условия приобретательной давности, на которые ссылается настоящий владелец, а все владения, на которые он ссылается, должны быть последовательными.
Например, в 2015 году тетя составила завещание на племянника на ½ долю квартиры. Вторая ½ доля принадлежала ее бывшему мужу, с которым она была в разводе и который умер в 12.02.2009 года. Тетя продолжала проживать и осуществлять акты владения все квартирой (оплата коммунальных услуг, ремонт, пр.) по момент ее смерти – 15.06.2016 г.
17.08.2016 г. племянник принял наследство и зарегистрировал на себя ½ долю права собственности на квартиру. Оплатив все долги по коммунальным услугам, налоги и сделав косметический ремонт, племянник сдал квартиру в аренду.
Для приобретения права собственности на оставшуюся ½ долю квартиры племянник обратился в суд о признании права собственности на вышеуказанную квартиру на основании ст. 526 ГК. При расчете общего срока владения второй ½ доли квартиры объединяется:
- владение тети – с 01.03.2011 г. по 15.06.2016 г. (5 лет 3 месяца и 14 дней), и
- владение племянника – с 17.08.2016 г. по 02.05.2021 г. (4 года 9 месяцев и 17 дней). Таким образом, необходимый 10-ти летний срок владения исполнился – 02.05.2021 г.
Еще одним нововведением является то что, добросовестный настоящий владелец может ссылаться и присоединить к своему и владение недобросовестного прежнего владельца. Однако, в этом случае закон требует чтобы срок владения имуществом на правах собственника недобросовестного прежнего владельца составляло десять лет (не менее).
ПОРЯДОК ПРИЗНАНИЯ ПРАВА ПО ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ
Признание права по приобретательной давности осуществляется судебной инстанцией, в порядке особого производства. Если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого производства судебная инстанция установит наличие спора о праве, подведомственного судебным инстанциям, она возвратит заявление или вынесет определение об оставлении заявления без рассмотрения и разъяснит заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства в судебной инстанции, к компетенции которой относится спор11.
В ходатайстве о приобретательной давности заявитель указывает дату начала своего владения имуществом в качестве собственника, основание приобретательной давности, зарегистрировано или нет данное имущество в предусмотренном законом публичном реестре, а также имя либо наименование прежнего владельца или его преемника, если они ему известны.
К ходатайству о приобретательной давности прилагаются:
- свидетельство о смерти, выданное в подтверждение факта смерти обладателя права, или, по обстоятельствам, свидетельство (подтверждение, выписка и т.д.), выданное компетентным органом в подтверждение факта прекращения существования юридического лица, обладавшего правом, зарегистрированным в предусмотренном законом публичном реестре;
- свидетельство, выданное компетентным органом в подтверждение того, было или нет открыто наследство обладателю права, зарегистрированного в предусмотренном законом публичном реестре, а в случае положительного ответа – кто является наследниками;
- свидетельство, выданное примэрией, на чьей подведомственной территории находится недвижимое имущество, подтверждающее, что данное имущество не относится к публичной сфере государства или административно- территориальной единицы;
- свидетельство об отсутствии у заявителя задолженностей перед национальным публичным бюджетом;
- если применимо – документ, констатирующий сделку, которой заявитель обосновывает своё право владения;
- техническая кадастровая документация по недвижимому имуществу;
- выписка из предусмотренного законом публичного реестра с указанием зарегистрированного обладателя права или регистрации заявления об отказе от собственности, а также наличия или отсутствия у имущества обременения обязательствами, выданная компетентным органом-держателем соответствующего реестра. В случае, если недвижимое имущество не зарегистрировано в предусмотренном законом публичном реестре в пользу другого лица и не обременено обязательствами, – свидетельство, выданное территориальным кадастровым органом, подтверждающее указанный факт, а также тот факт, что при регистрации данному недвижимому имуществу не был присвоен кадастровый номер;
- список с фамилиями, именами и домашними адресами, по меньшей мере, двух свидетелей.
Рассмотрение дела происходит по истечении 6-ти месяцев с момента опубликования в Официальном мониторе Республики Молдова и других изданиях широкого распространения в Республике Молдова вызова в суд обладателя права, зарегистрированного в предусмотренном законом публичном реестре, или его преемников, если они известны.
Опубликование в МО и других изданиях широкого распространения в Республике Молдова вызова в суд обладателя права осуществляется помимо извещения по месту проживания собственника/наследников (при наличии такой информации), для предоставления ему/им дополнительной возможности защиты своей собственности.
Согласно ст. 108 Гражданского процессуального кодекса, опубликование в прессе считается законным вызовом в суд, и в последствие обладатель права/наследники не смогут сослаться на ненадлежащее его/их извещение и не смогут по этой причине потребовать аннулирования судебного решения.
Приобретательную давность можно рассматривать и как санкцию за халатность и незаинтересованность, проявленную владельцем/наследниками по отношению к своей собственности, за отсутствие интереса в проверке лица, которому они доверили собственность, а также за незаинтересованность в материальной и правовой судьбе его/их имущества. По этому, если по прошествии времени объявятся прежний собственник или его наследники, а к тому времени владелец уже зарегистрировал за собой право собственности на основании ст. 526 ГК, приобретательная давность защитит владельца от притязаний прежнего владельца/наследников. Также на основании приобретательной владелец сможет защитить свои вещные права на имущество, если сделка, по которой он ее приобрел, впоследствии была признана ничтожной или недействительной12 .
Например, договор купли – продажи был аннулирован по причине того что представитель продавца не имел на то полномочий. В данном случае, если добросовестный покупатель соответствует условиям, установленным ст. 526 ГК, он будет вправе отказать вернуть вещь, удержав ее у себя на основании приобретательной давности (ст. 331 (4) ГК).
Подтверждением факта владения вещью могут стать любые квитанции об оплате коммунальных услуг, налогов, другие документы, подтверждающие осуществления ремонтных работ, охраны, страхования, справки из примэрии, свидетели, любые другие доказательства на этот счет.
Если факт приобретательной давности будет установлен, суд выносит решение о признании за нынешним владельцем-заявителем права приобретательной давности на имущество вопреки содержанию публичного реестра. Судебное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке. Если после апелляции суд оставит в силе решение о признании права собственности, оно будет являться правоустанавливающим документом на имущество и подлежащем регистрации в публичном реестре.
Решение апелляционного суда не может быть обжаловано в кассационном порядке, является окончательным и вступает в законную силу с момента оглашения.
Важно учитывать что, во всех случаях владелец может получить право только в том случае, если он подал заявку на регистрацию права собственности в соответствии с судебным решением в публичном реестре до того, как третье лицо подало собственное заявление на регистрацию своего права на других законных основаниях во время или даже после истечения срока, необходимого для приобретательной давности.
Например, может случиться что, до исполнения 10-ти летнего срока объявились наследники и зарегистрировали за собой имущество находящегося в вашем владении или же, вы владеете вещью 10 лет или более, но вы не обратились в суд (по незнанию данного способа) и, опять же, наследники зарегистрировали наследственное имущество на себя. Ну, а далее, скорее всего они потребуют выселение (в.т.ч через суд) или изъятие вещи из чужого (вашего) владения.
Регистрация права собственности в публичном регистре не представляет, каких либо трудностей, и может быть осуществлена лично или через поверенного в срочном или обычном режиме (от 1-го до 10-ти рабочих дней) на основании окончательного судебного решения. Основное время займет судебный процесс, где срок рассмотрения будет зависеть от многих факторов (публичное извещение, степень подготовки материалов дела, загруженности суда, поведения участников процесса, и др.).
Так как приобретательная давность права вопреки содержанию публичного реестра является новеллой для молдавского судопроизводства, до момента установления чёткой судебной практики не исключены различные толкования или применения настоящего института судами и/или сторонами по делу. По этому, при намерении применить данный способ получения права собственности, необходимо грамотно составить ходатайство и тщательно подготовить требуемые для приобщения документы. Это сэкономит вам и время и деньги.
1 Пункт 15 Постановления Верховной Судебной Палаты № 2 от 27.03.2006, Относительно применения некоторых положений Гражданского кодекса и других нормативные акты о праве частной собственности на недвижимое имущество, в том числе на подсобных сооружениях
2 Закон № 133 от 18.11.2018 г. о модернизации Гражданского кодекса и внесении изменений в некоторые законодательные акты, МО № 467-479 от 14.12.2018 г.
3 Согласно статье 454 ГК, Вещными правами являются право собственности и ограниченные вещные права. Ограниченными вещными правами являются: a) право узуфрукта; b) право пользования; c) право проживания; d) право суперфиция; e) право сервитута; f) обеспечительные вещные права, включая залог и ипотеку; g) иные права, которым законом придан такой характер.
4 К публичной сфере государства или административно-территориальных единиц относятся вещи, определённые законом, а также вещи, которые по своему характеру являются имуществом общественного пользования или имуществом, представляющим общественный интерес. К ним относятся все богатства недр, воздушное пространство, воды и леса, используемые в общественных интересах, природные ресурсы экономической зоны и континентального шельфа, пути сообщения, а также другие вещи, определённые законом, как объекты исключительно публичной собственности.
5 По смыслу ст. 526 ГК публичный реестр должен отвечать следующим условиям: a) в этом реестре, согласно закону, подлежат регистрации определённые вещные права на определённые категории имущества и/или другие определённые вещные права (подлежащие регистрации права/зарегистрированные права); b) закон устанавливает, что подлежащие регистрации права могут быть приобретены только путём их регистрации в пользу приобретателя в этом реестре, за исключениями, предусмотренными законом.
6 Конкуренция со стороны государства и территориальных образований менее всего вероятна, однако не исключена. По крайней мере, Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо преимущественных прав. По смыслу ст. 448 ГК, село (коммуна), город или, по обстоятельствам, муниципий, на основании решения местного совета и с соблюдением правовых положений о передаче вещных прав на недвижимость может требовать регистрации права собственности на бесхозное имущество в свою пользу, если другое лицо не обратилось за регистрацией на основании приобретательной давности согласно статье 526.
7 Статья 533 (3) ГК, В случае перерыва течения срока исковой давности время, истекшее до перерыва, не учитывается. После перерыва течение срока может начаться заново.
8 Срок владения может быть м больше 10-ли лет. Законом установлено требование что он не должен менее 10-ти лет.
9 Сервитут является обязательством, по которому обременяется недвижимость (недвижимость, обремененная сервитутом) для обеспечения пользования недвижимостью или нужд недвижимости другого собственника (доминирующая недвижимость). Нужда может заключаться в повышении комфортности доминирующей недвижимости либо вытекать из его хозяйственного назначения.
10 Позитивными признаются сервитуты, предоставляющие собственнику доминирующей недвижимости право прямо осуществлять определённые действия по использованию недвижимости, обременённой сервитутом.
11 В случае рассмотрения дела в процедуре особого производства размер госпошлины составляет 100 лей. В случае рассмотрения дела в порядке искового производства госпошлина определяется в размере 3 % от цены иска.
12 Согласно статье 524 ГК, Право остается действительно зарегистрированным в пользу этого лица и в дальнейшем не допускается никакого исключения или другого исправления без согласия зарегистрированного лица, если лицо осуществляло владение на правах собственника вещи, которой касается зарегистрированное право: a) в течение трех лет – если приобрело право возмездно и на протяжении всего срока владения добросовестно владело вещью; b) в течение пяти лет – если приобрело право безвозмездно и на протяжении всего срока владения добросовестно владело вещью; или c) в течение десяти лет – в прочих случаях. При исчислении сроков, учитывается владение на правах собственника, осуществляемое после даты подачи в публичном реестре заявления о регистрации права в пользу владельца.